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“DUE DILIGENCE” NA AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADES

“DUE DILIGENCE” NA AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADES

Artigo de Maria Mercedes Filártiga Cunha

Ao contrário do que se possa imaginar, o termo em inglês “due diligence” deriva do conceito trazido pelo Direito Romano – “diligentia quam suis rebus” – que significa a diligência de um cidadão em gerenciar suas coisas.

A mensagem trazida pelo Direito Romano e introduzida no Direito norte-americano acena para a necessidade de as partes envolvidas na negociação, buscarem amplas informações acerca da real situação envolvendo a “coisa” negociada, a fim de identificar os riscos os quais as partes estarão sujeitas, acaso formalizada a transação.

Referida conduta foi amplamente difundida e aplicada no ramo empresarial, especialmente, nas operações de fusões e aquisições de empresas, em decorrência da complexidade e magnitude do negócio, tornando-se imprescindível revelar a “fotografia” precisa do negócio/empreendimento aos envolvidos.

A evolução do direito brasileiro aliado às múltiplas relações que envolvem, atualmente, a aquisição de propriedades rurais, impôs alterações no comportamento das partes envolvidas no negócio, que não mais se limita a identificar a coisa e o preço a ser pago.

No momento contemporâneo obter referências sobre a idoneidade das partes e a origem do numerário utilizado é crucial aos envolvidos, evitando-se responsabilizações no âmbito criminal, a exemplo de condutas tipificadas como lavagem de dinheiro.

Assim não é demais recomendar que previamente a aquisição de área rurais, as partes envolvidas diligenciem no sentido de apurar, a situação fundiária, fiscal, ambiental do imóvel e procedência dos personagens evolvidos, buscando-se apontar responsabilidades, riscos e obrigações a serem suportadas.

Sob o ponto de vista jurídico, portanto, e possível afirmar que a due diligence objetiva:

a) apontar riscos e passivos legais, oriundos de demandas administrativas e/ou judiciais identificadas, viabilizando e descrevendo a dimensão das responsabilidades;

b) indicar a configuração e estratégia da transação mais adequada (modelo de negócio);

c) identificar as medidas cabíveis e eficazes à mitigação ou supressão dos riscos identificados.

Importante destacar que, no âmbito do Direito Ambiental, a prevenção se apresenta ainda mais relevante.

Isto porque o entendimento dos tribunais se assentou no sentido da responsabilização do adquirente pela recuperação de áreas degradadas existentes no imóvel adquirido. Ou seja, ainda que o adquirente não tenha contribuído a ocorrência do dano ambiental, caberá ao novo proprietário a reparação.

Ademais, a vigência do novo Código Florestal, impôs obrigações aos proprietários – como o cadastro ambiental rural – que acaso descumpridas podem impactar na atividade econômica desenvolvida na área além de expor o proprietário à eventual fiscalização ambiental com aplicação de sanções.

O exame da origem do título, de igual forma, se mostra relevante, a fim de identificar eventuais disputas judiciais sobre a titularidade da área, ou mesmo, a sobreposição ou deslocamento do imóvel, muito embora, se admita, que com o advento da obrigatoriedade do georreferenciamento tais dissabores tenham sido mitigados.

Prosseguindo na investigação, o levantamento fiscal se apresenta de vital importância à viabilidade do negócio, especialmente, se considerarmos que a existência de dívidas tributárias, poderá resultar em constrições, impactando fortemente, que poderá se tornar impraticável.

Assim, a intenção da “due diligence” é a elaboração de amplo estudo sobre da “coisa” negociada, apontando não apenas os riscos envolvidos, mas as oportunidades e meios legais existentes a resguardar as partes envolvidas e a manter íntegro o negócio formalizado.

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